Podatek od czynności cywilnoprawnych (PCC) przy zakupie nieruchomości – czy trafi do kosztów podatkowych?

Chcesz kupić nieruchomość na rynku wtórnym – opłacasz pośrednika, podpisujesz umowę, dokonujesz zakupu i przewidujesz, że to koniec wydatków? Za rogiem czyha również dodatkowy koszt, mianowicie podatek od czynności cywilnoprawnych. Czy to kolejne obciążenie, stanowiące aż 2% wartości nieruchomości, można zaliczyć do kosztów podatkowych?

PCC a zakup nieruchomości zaliczonej do środków trwałych

Zgodnie z art. 22g ust. 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, wartość początkową każdego środka trwałego stanowi cena nabycia. Natomiast wartość samej, zakupionej nieruchomości to cena zakupu. Jaka jest różnica? Nabycie to nie tylko koszt samej nieruchomości. To też inne koszty związane z jej zakupem. Zanim oddamy nieruchomość do użytku, musimy m.in. zapłacić opłaty notarialne, czy właśnie zapłacić podatek od czynności cywilnoprawnych. Te wszystkie opłaty wliczają się do ceny nabycia, przy użyciu której przyjmujemy środek trwały. Wobec tego, kwota PCC nie zostanie bezpośrednio zaksięgowana jako koszt firmowy i rozliczona w miesiącu naliczenia podatku, lecz powiększy wartość środka trwałego i będzie amortyzowana w czasie wraz z nieruchomością.

PCC a zakup mieszkania

Uwzględniając powyższe reguły przy zakupie nieruchomości zaliczonej do środków trwałych, można by było pomyśleć, że tak samo należy postępować przy zakupie mieszkania. Niestety, jest zupełnie odwrotnie. Wraz z wprowadzeniem Polskiego Ładu, zlikwidowano możliwość amortyzacji praw majątkowych i nieruchomości mieszkalnych nabytych po 31 grudnia 2021 r. W związku z tym, że PCC nie stanowi odrębnego kosztu, lecz powiększa wartość początkową środka trwałego, nie możemy zaliczyć go do kosztów podatkowych przy zakupie mieszkania.

PCC a nabycie nieruchomości na licytacji komorniczej

Wziąłeś udział w licytacji komorniczej i ją wygrałeś, a sąd zasądził Ci własność nieruchomości? Gratulacje, tutaj również czeka na Ciebie podatek od czynności cywilnoprawnych! Mimo, że orzeczenie sądu nie jest umową kupna-sprzedaży, to na podstawie art. 1. ust. 1. pkt. 3. ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych, również jest przedmiotem opodatkowania tym podatkiem. W takim przypadku można zaliczyć go do kosztów podatkowych, poprzez powiększenie wartości początkowej środka trwałego.

Podsumowanie

Przy zawarciu umowy kupna-sprzedaży, przysądzeniu własności nieruchomości lub innym zdarzeniu, przewidzianym w ustawie o PCC, należy zapłacić podatek od czynności cywilnoprawnych. W większości przypadków jest on elementem powiększającym wartość środka trwałego. Należy jednak zwrócić uwagę, czy dany środek trwały można amortyzować, ponieważ w przeciwnym wypadku nie możemy zaliczyć tego podatku do kosztów firmowych.

Podstawa prawna

• Ustawa z dnia 9 września 2000 r. o podatku od czynności cywilnoprawnych
• Ustawa z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych
• Ustawa z dnia 29 września 1994 r. o rachunkowości

Źródła informacji

• Interpretacja indywidualna Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej z dnia 9 listopada 2022 r. o numerze 0115-KDIT3.4011.595.2022.3.AWO
• Interpretacja indywidualna Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej z dnia 12 marca 2025 r. o numerze 0111-KDIB2-3.4014.20.2025.1.AD