Podatek od nieruchomości jako koszt podatkowy

Rok 2025 przynosi istotne zmiany w zakresie przepisów dotyczących podatku od nieruchomości, co skłania przedsiębiorców do weryfikacji podstawy wymiaru tej daniny. Choć zmiany nie poszerzają samego zakresu opodatkowania, redefinicje budynku i budowli mogą wpłynąć na wysokość należnego podatku. Warto zatem przeanalizować, w jaki sposób podatek ten może zostać uwzględniony w kosztach podatkowych

Podatek od nieruchomości jako koszt uzyskania przychodu

W 2025 roku przedsiębiorcy musieli zmierzyć się z istotnymi zmianami w przepisach dotyczących podatku od nieruchomości. Choć celem nowelizacji nie było poszerzenie zakresu opodatkowania, to nowe definicje budynku i budowli mogą skłonić podatników do ponownej analizy danych, na podstawie których obliczana jest ta danina. W niektórych przypadkach konieczna może być zmiana klasyfikacji, co często wiąże się z wyższym podatkiem. Warto więc pamiętać o możliwościach częściowego zrekompensowania tej kwoty w ramach rozliczeń podatku dochodowego.

Charakter podatku

Podatek od nieruchomości jest regulowany przez ustawę o podatkach i opłatach lokalnych (Dz. U. z 2023 r. poz. 70 ze zm.), a obowiązek jego uiszczenia dotyczy między innymi przedsiębiorców posiadających grunty, budynki lub budowle związane z działalnością gospodarczą. Dla przedsiębiorców podatek ten może stanowić istotną część kosztów, dlatego warto rozważyć jego uwzględnienie w kosztach uzyskania przychodów.

Aby podatek od nieruchomości mógł być zaliczony do kosztów uzyskania przychodów, musi spełniać określone warunki wynikające z art. 22 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych (Dz. U. z 2024 r. poz. 226 ze zm.) lub art. 15 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych (Dz. U. z 2023 r. poz. 2805 ze zm.). Oznacza to, że musi:

1. Być zapłacony z majątku podatnika,
2. Być poniesiony w celu uzyskania przychodu lub zabezpieczenia jego źródła,
3. Być związany z prowadzoną działalnością gospodarczą,
4. Być wydatkiem definitywnym.

Jeżeli podatek spełnia te kryteria, może być uznany za koszt pośrednio związany z przychodami.

Warto również wskazać na sytuację najemców, którzy ponoszą koszty podatku od nieruchomości obciążające ich przez wynajmujących. Choć w takim przypadku najemca nie płaci samego podatku, lecz jego równowartość, taki wydatek może być również uwzględniony w rozliczeniach podatkowych najemcy. Kluczowe dla ustalenia wysokości tego kosztu jest dokładne określenie w umowie najmu, które koszty ponosi wynajmujący, a które najemca (por. interpretacja indywidualna Dyrektora KIS z dnia 7 maja 2024 r., nr 0113-KDIPT2-1.4011.203.2024.2.ID).

Moment rozliczenia w kosztach

Wymiar i płatność podatku od nieruchomości mogą prowadzić do pomyłek przy rozliczaniu kosztów. Dla osób fizycznych wysokość tego podatku ustalana jest na podstawie decyzji wydanej przez organ podatkowy. Płatności dokonuje się w ratach, proporcjonalnych do okresu obowiązku podatkowego, w terminach do 15 marca, 15 maja, 15 września oraz 15 listopada.

Osoby prawne oraz jednostki organizacyjne nieposiadające osobowości prawnej zobowiązane są do składania deklaracji podatkowych na podatek od nieruchomości do 31 stycznia roku podatkowego. Podatek opłaca się w równych ratach, do 15. dnia każdego miesiąca, a za styczeń – do końca tego miesiąca. W 2025 r. termin złożenia deklaracji może zostać wydłużony do 31 marca, pod warunkiem spełnienia wymogów określonych w art. 6 ustawy nowelizującej (Dz. U. z 2024 r. poz. 1757).

Zgodnie z interpretacją zawartą w artykule 22 ust. 5c i 5d ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych oraz w art. 15 ust. 4d i 4e ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych, podatek od nieruchomości, określony w decyzji lub deklaracji, może być uwzględniony w kalkulacji podatku dochodowego bez konieczności wcześniejszego uregulowania tej daniny. Koszty pośrednie są potrącalne w momencie ich poniesienia, czyli w dniu, kiedy zostaną zaksięgowane w księgach rachunkowych.

Dla podatników prowadzących podatkową księgę przychodów i rozchodów, dniem poniesienia kosztu jest dzień wystawienia faktury, rachunku lub innego dokumentu stanowiącego podstawę do zaksięgowania tego kosztu (art. 22 ust. 6b ustawy o pdof).

W związku z powyższym, przedsiębiorcy prowadzący księgi rachunkowe powinni zaliczyć podatek od nieruchomości do kosztów podatkowych w dacie jego ujęcia w księgach, na podstawie złożonej deklaracji. Natomiast podatnicy będący osobami fizycznymi prowadzącymi podatkową księgę przychodów i rozchodów za moment poniesienia kosztu uznają dzień wydania decyzji ustalającej wysokość podatku na dany rok. Terminy wpłat poszczególnych rat podatku nie mają wpływu na moment uznania kosztu.

Nadwyżka podatku od nieruchomości

Do najczęstszych przyczyn nadpłaty w podatku od nieruchomości należy zmiana przeznaczenia opodatkowanego obiektu. W przypadku, gdy nadpłacona kwota została już uwzględniona w kosztach podatkowych, niezbędna staje się korekta w rozliczeniu podatkowym. Do niedawna organy skarbowe uważały, że takie dostosowanie powinno odbywać się na podstawie art. 22 ust. 7c ustawy o pdof oraz art. 15 ust. 4i ustawy o pdop, co oznaczało korektę kosztów w okresie, w którym podatnik otrzymał dokument potwierdzający konieczność tej zmiany. Obecnie jednak stanowisko organów podatkowych zakłada, że nadpłata podatku od nieruchomości traktowana jest jako przychód podatkowy, w zakresie, w jakim wcześniej podatek ten został zaliczony do kosztów uzyskania przychodu. Takie stanowisko opiera się na przepisach art. 14 ust. 3 pkt 3 ustawy o pdof oraz art. 12 ust. 4 pkt 6 ustawy o pdop, które wskazują, że do przychodów nie zalicza się zwróconych lub umorzonych podatków, jeśli nie zostały one wcześniej wliczone do kosztów uzyskania przychodu. Przychód z tytułu nadpłaty należy rozpoznać w momencie rzeczywistego zwrotu kwoty, czy to na rachunek bankowy podatnika, czy poprzez zaliczenie na bieżące lub przyszłe zobowiązania w zakresie podatku od nieruchomości (zob. interpretację indywidualną Dyrektora KIS z dnia 24 stycznia 2023 r., nr 0111-KDIB1-1.4010.766.2022.1.MF).