Sprzedaż nieruchomości w spadku przed pięcioma latami – konsekwencje i przełomowy wyrok WSA

Dla spadkobierców, którzy decydują się na sprzedaż odziedziczonej nieruchomości, kluczowa jest znajomość zasad opodatkowania PIT. Zasadniczo sprzedaż nieruchomości przed upływem pięciu lat od nabycia rodzi obowiązek podatkowy i wynosi 19% od osiągniętego dochodu, chyba że przychód przeznaczymy na własne cele mieszkaniowe. Przełomowy wyrok WSA w Rzeszowie z dnia 4 września 2025 r., sygn. akt I SA/Rz 224/25, wprowadza istotne ułatwienia dla spadkobierców, którzy odziedziczyli nieruchomości po kilku pokoleniach.

Okres pięciu lat a sprzedaż nieruchomości w spadku

Zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych z dnia 26 lipca 1991 r., sprzedaż nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości oraz praw określonych w tym przepisie podlega opodatkowaniu podatkiem dochodowym, jeśli nastąpi przed upływem pięciu lat od końca roku, w którym nieruchomość została nabyta lub wybudowana. W przypadku nieruchomości nabytych w drodze spadku art. 10 ust. 5 tej ustawy przewiduje, że okres ten liczy się od końca roku, w którym nieruchomość została nabyta lub wybudowana przez spadkodawcę.

Wyrok WSA w Rzeszowie podkreśla jednak, że do pięcioletniego okresu należy wliczać także czas posiadania nieruchomości przez wcześniejszych spadkodawców, nie tylko przez bezpośredniego spadkobiercę. Oznacza to, że jeśli nieruchomość pozostaje w rodzinie od wielu lat, pięcioletni okres liczony jest od momentu pierwszego nabycia nieruchomości przez przodka.

Spór dotyczący interpretacji podatkowej

Wyrok dotyczył spadkobierczyni, która sprzedała w 2024 roku nieruchomość odziedziczoną po ojcu, a wcześniej należącą do dziadków. Dyrektor KIS w wydanej interpretacji indywidualnej uznał, że pięcioletni okres należy liczyć od momentu nabycia przez ojca spadkobierczyni, co oznaczałoby obowiązek zapłaty podatku. Spadkobierczyni zakwestionowała tę interpretację, argumentując, że okres należy liczyć od pierwotnego nabycia nieruchomości przez dziadków.

WSA przyznał rację podatniczce, wskazując, że literalne podejście organu podatkowego byłoby sprzeczne z celem przepisu oraz zasadą sukcesji praw spadkodawców. Sąd podkreślił, że wykładnia celowościowa art. 10 ust. 5 ustawy pozwala na uwzględnienie całego okresu posiadania nieruchomości w rodzinie, a nie tylko przez ostatniego spadkodawcę. Wyrok uwzględnia również wcześniejsze orzecznictwo NSA dotyczące sukcesji uniwersalnej, zgodnie z którym prawa i obowiązki związane z majątkiem przechodzą na kolejnych spadkobierców.

Znaczenie wyroku dla spadkobierców

Wyrok WSA w Rzeszowie daje spadkobiercom pewność, że sprzedaż nieruchomości odziedziczonej po kilku pokoleniach nie zawsze oznacza konieczność zapłaty 19% podatku dochodowego, nawet jeśli sprzedaż następuje przed pięcioletnim okresem liczonym od momentu nabycia przez bezpośredniego spadkodawcę. Istotne jest, aby przy obliczaniu pięciu lat uwzględniać cały czas posiadania nieruchomości w rodzinie oraz możliwość przeznaczenia przychodu na własne cele mieszkaniowe w ciągu trzech lat od sprzedaży.

Podsumowanie

Wyrok WSA w Rzeszowie jasno pokazuje, że dla spadkobierców liczy się nie tylko okres posiadania przez ostatniego spadkodawcę, ale także wcześniejsze etapy własności w rodzinie. Dzięki temu osoby dziedziczące nieruchomości mogą uniknąć obowiązku podatkowego przy sprzedaży przed pięcioma latami, jeśli nieruchomość pozostawała w rodzinie wystarczająco długo. Wyrok podkreśla celowość przepisów podatkowych i chroni spadkobierców przed nieuzasadnionym obciążeniem podatkiem od rodzinnego majątku.

Źródła

• Ustawa z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t.j. Dz.U. z 2025 r., poz. 163 z późn. zm.)
• Wyrok WSA w Rzeszowie z dnia 4 września 2025 r., sygn. akt I SA/Rz 224/25
• Wyroki NSA w sprawach II FSK 1014/14 i II FSK 1826/20