Wynajem lokalu studentom a podatek VAT

Wielu przedsiębiorców zastanawia się, w jaki sposób opodatkować wynajem nieruchomości studentom. Sprawa ta budzi wątpliwości szczególnie wtedy, gdy lokal nie ma charakteru mieszkalnego, a usługa zakwaterowania przypomina bardziej działalność hotelową. Poniżej przedstawiamy omówienie regulacji podatkowych oraz interpretacji organów skarbowych w tym zakresie, wraz z odniesieniem do konkretnych przepisów i sygnatur spraw.

✅Zwolnienie z VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 30 ustawy o VAT

Zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 30 ustawy o VAT (Dz. U. z 2025 r. poz. 775), zwolnieniu z podatku podlegają m.in. usługi zakwaterowania:

• w bursach i internatach, jeśli świadczone są na rzecz uczniów i wychowanków danej szkoły,
• w domach studenckich, gdy korzystają z nich studenci lub doktoranci uczelni prowadzącej te obiekty,
• a także przez inne podmioty, o ile szkoła lub uczelnia zawrze z nimi umowę na świadczenie usług zakwaterowania.

Jak wynika z interpretacji Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej z dnia 24 marca 2021 r., nr 0112-KDSL1-1.450.1042.2020.6.AK, brak umowy z uczelnią uniemożliwia skorzystanie z tego zwolnienia. Oznacza to, że w przypadku wynajmu studentom lokali w budynku o charakterze usługowym podatnik nie spełnia przesłanek, by korzystać z powyższego zwolnienia.

Zwolnienie z VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 36 ustawy o VAT

Kolejna regulacja, czyli art. 43 ust. 1 pkt 36 ustawy o VAT, przewiduje zwolnienie dla wynajmu nieruchomości mieszkalnych, o ile spełnione są trzy warunki:

1. usługa świadczona jest na własny rachunek,
2. nieruchomość ma charakter mieszkalny,
3. najem odbywa się wyłącznie w celach mieszkaniowych lub na rzecz społecznych agencji najmu (art. 22a ust. 1 ustawy o społecznych formach rozwoju mieszkalnictwa, Dz. U. z 2024 r. poz. 1440 ze zm.).

W analizowanym przypadku budynek ma charakter hotelowo-usługowy, a więc nie spełnia przesłanki „mieszkalności”. Tym samym również ten przepis nie znajdzie zastosowania.

Usługi zakwaterowania a stawka 8% VAT

Istotne znaczenie ma klasyfikacja usług według PKWiU 55 – Usługi związane z zakwaterowaniem. Zgodnie z załącznikiem nr 3 do ustawy o VAT (poz. 47), usługi te mogą korzystać z preferencyjnej stawki 8% VAT (na podstawie art. 41 ust. 2 w zw. z poz. 47 załącznika nr 3).

Dział 55 obejmuje m.in.:

• krótkotrwałe zakwaterowanie turystów i podróżnych,
• dłuższy pobyt studentów, osób pracujących i innych.

Nie dotyczy natomiast długotrwałego zakwaterowania w lokalach pełniących rolę głównego miejsca zamieszkania (np. apartamenty w cyklu rocznym).

Dyrektor KIS w interpretacji z dnia 27 maja 2024 r., nr 0112-KDSL1-1.450.1329.2020.4.AK potwierdził, że wynajem pokoi studentom na pobyt czasowy można zaliczyć do usług zakwaterowania z działu PKWiU 55, co uprawnia do stosowania 8% VAT. Podobne stanowisko wyrażono w interpretacji z dnia 14 lipca 2023 r., nr 0112-KDSL2-1.440.163.2023.3.NR, gdzie wskazano, że dział 55 obejmuje również zakwaterowanie studentów na dłuższy okres.

🟡Podsumowanie

W przypadku wynajmu budynku o charakterze usługowym na cele zakwaterowania studentów nie można zastosować zwolnień przewidzianych w art. 43 ust. 1 pkt 30 i pkt 36 ustawy o VAT, ponieważ nie są spełnione wymagane warunki. Najbardziej właściwą kwalifikacją jest ujęcie usługi w dziale PKWiU 55 – Usługi związane z zakwaterowaniem, co umożliwia opodatkowanie preferencyjną stawką VAT 8%.

📌Źródła

Przepisy prawne:

• art. 43, art. 41 oraz załącznik nr 3 – Ustawa z dnia 11.03.2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. z 2025 r. poz. 775),
• art. 22a ust. 1 – Ustawa o społecznych formach rozwoju mieszkalnictwa (Dz. U. z 2024 r. poz. 1440 ze zm.).

Interpretacje indywidualne:

• Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej, 24.03.2021 r., nr 0112-KDSL1-1.450.1042.2020.6.AK,
• Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej, 27.05.2024 r., nr 0112-KDSL1-1.450.1329.2020.4.AK,
• Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej, 14.07.2023 r., nr 0112-KDSL2-1.440.163.2023.3.NR.

Okładka zaprojektowana przez Freepik